自治區人民政府辦公廳關于推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見

　　寧政辦發〔2021〕11號

各市、縣(區)人民政府，自治區政府各部門、各直屬機構：

　　為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)的部署要求，全面推進全區城鎮老舊小區改造工作，更好滿足人民群眾美好生活需要，結合我區實際，提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神及習近平總書記視察寧夏重要講話精神，落實自治區建設黃河流域生態保護和高質量發展先行區的決策部署，堅持以人民為中心的發展思想，堅持新發展理念，按照高質量發展要求，大力改造提升城鎮老舊小區，改善群眾居住條件，提高人居環境質量，增強人民群眾的幸福感、獲得感，為建設美麗新寧夏作出積極貢獻。

　　(二)基本原則。

　　——以人為本、突出重點。從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發，廣泛征求居民意見并合理確定改造內容，以補齊功能短板為切入點，重點改造完善供水、排水、供氣、供電、供暖、照明、通信、無障礙設施等小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。

　　——政府主導、居民主體。加強政府引導和統籌協調，激發居民參與改造的主動性、積極性，充分調動小區關聯單位和社會力量支持、參與改造，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

　　——因地制宜、精準施策。摸清老舊小區底數，科學確定改造目標，既盡力而為又量力而行，統籌安排改造工作。堅持“一區一策”“一樓一策”，根據老舊小區不同情況，量身制定并優化改造方案，力求設計方案精細化、改造工作品質化。

　　——多元結合、系統推進。將排水防澇、海綿城市、綠色社區、垃圾分類、適老設施、無障礙設施、消防、通信、安防、智慧化管理等融入老舊小區改造，豐富改造內容，系統化改善老舊小區設施條件，提高綜合服務功能。

　　——建管并舉、長效管理。以加強基層黨建為引領，將社區治理制度和能力建設融入改造全過程，推動社會治理和服務重心向基層下移，提升小區智慧化服務管理和防疫防災等應急管理能力，健全小區長效管理機制。

　　(三)工作目標。2021年開工改造城鎮老舊小區300個、1000棟樓、40000戶(套);到2022年年底，形成成熟的城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”期末，基本完成全區2000年年底前建成的需改造老舊小區的改造任務，積極推進2005年年底前建成的需改造老舊小區的改造工作。

　　二、明確改造對象范圍、內容和標準

　　(一)明確改造對象范圍。城鎮老舊小區是指城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。重點改造2000年年底前建成的老舊小區。房屋主體結構存在安全隱患的，已納入城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建(改建、擴建、翻建)實施改造的棚戶區(居民住房)，以及以居民自建住房為主的區域和城中村等，不屬于城鎮老舊小區改造范疇。

　　(二)合理確定改造內容。各地應結合實際，因地制宜按基礎類、完善類、提升類3種類型確定改造內容，推動項目實施。

　　1.基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修、建筑節能改造等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部以及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、通信、無障礙設施等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整(入地)等。

　　2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建筑、整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

　　3.提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

　　(三)嚴格改造標準。各地要以消除安全隱患為基礎，以完善基礎設施功能及公共配套設施為重點，以提升老舊小區品質為目標，按照“先基礎、后完善、再提升”的原則，打造安全、宜居、和諧的老舊小區。對基礎類改造內容，堅持基于群眾意愿，應改盡改;對完善類改造內容，堅持尊重群眾意愿，能改則改;對提升類改造內容，要立足小區及周邊實際，積極推進。改造后的老舊小區、片區應符合國家工程建設有關標準和規范。

　　三、建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金機制

　　(一)合理落實居民出資責任。各地應區別不同房屋性質、改造內容等，按照“誰受益、誰出資”原則，可通過直接出資、使用(補交)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。支持小區居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。積極推動居民出資參與城鎮老舊小區改造，可通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。

　　(二)加大政府資金支持力度。自治區財政要加大投入力度，依據年度計劃任務，每年按照中央財政專項補助資金總額安排相應資金用于城鎮老舊小區改造。各市、縣(區)人民政府要根據年度工作計劃任務，安排相應財政預算，落實財政支出責任，可將城鎮老舊小區改造納入土地出讓收入使用范圍。支持各地通過發行地方政府債券籌措改造資金。

　　(三)鼓勵單位出資改造。引導原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房產權單位應出資參與改造。支持水、電、氣、暖、通信等運營單位開展小區內及周邊相關基礎設施的改造提升。管線運營單位應承擔一定的出資義務。各地老舊小區改造實施主體要積極同電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專業經營單位對接溝通，根據實際，協商確定管網改造資金分攤比例。

　　(四)推動社會力量參與。采取政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，積極吸引電梯、快遞、物流、商貿、停車設施、物業服務等專業機構及社會資本，投資參與城鎮老舊小區改造中各類配套設施和公共服務設施的設計、改造、運營。支持規范各類企業以政府與社會資本合作模式(PPP)參與改造，對項目預期沒有收益或收益不能覆蓋成本的，可采用政府付費或可行性缺口補助的回報機制。支持以“平臺+創業單元”方式發展養老、托育、家政等社區服務新業態。

　　(五)提升金融服務力度。鼓勵城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。國家開發銀行寧夏分行、農業發展銀行寧夏分行結合各自職能定位和業務范圍，按照市場化、法制化原則，依法合規加大對城鎮老舊小區改造的信貸支持力度，將城鎮老舊小區改造納入抵押補充貸款(PSL)支持范圍。商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控前提下，對實施城鎮老舊小區改造的企業提供信貸支持，對納入年度老舊小區改造計劃的項目可適當給予利率優惠。

　　(六)落實稅費減免政策。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除;所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額;用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

　　四、完善配套支持政策

　　(一)加快改造項目審批。各地要結合審批制度改革，精簡城鎮老舊小區改造工程審批事項和環節，切實簡化立項、用地、規劃、建設、驗收、市政公用等手續，構建快速審批流程。由老舊小區實施主體負責編制改造方案，方案要統籌考慮樓本體及小區內外配套設施改造內容，通過專門工作機制由各級人民政府組織住房和城鄉建設、發展改革、自然資源等部門聯合審查后認可的，可作為城鎮老舊小區改造項目辦理立項用地規劃、工程建設、施工許可、竣工驗收等環節審批依據，各部門據此直接辦理相關審批手續。不涉及土地權屬變化的項目，無需辦理用地手續，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件。不增加建筑面積、不涉及建筑主體結構變動、功能變動或消防安全的低風險項目，無需施工圖審查。實行項目建設單位告知承諾制，根據改造項目特點和風險等級，建立并公布不同類型建設工程的審批事項清單和告知承諾制事項清單。確需辦理建設工程規劃許可和施工許可的，可以合并辦理，同步審查設計方案、施工圖等內容。鼓勵由相關各方進行一次性聯合驗收。

　　(二)統籌使用各類項目資金。住房和城鄉建設部門要加強同財政、發展改革部門的溝通，統籌使用城鎮老舊小區改造、綠色建筑、綠色社區、海綿城市、排水防澇、智慧城市、城市更新、城市特色建設和風貌保護、完整社區，以及社區宣傳文化陣地、精神文明社區創建、適老設施、托育、養老、無障礙設施、體育設施、天網監控工程等涉及住宅小區的各類項目資金，整合使用，提高資金使用效率。

　　(三)建立存量資源整合利用機制。各地應結合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造實施單元，鼓勵整合相鄰、分散的老舊小區聯動改造，特別是要將片區內有共同改造需求、改造意愿，包括獨棟、零星、分散的樓房同計劃改造的老舊小區進行歸并整合，整體予以改造。加強片區服務設施、公共空間共建共享。通過拆除違法建設、整理亂堆亂放區域等方式騰出的用地，優先用于留白增綠和各類設施建設。要加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且征得居民同意前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。其中，對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。要通過統籌利用公有住房、社區和居委會辦公用房、住宅樓底層商業用房，租賃其它各類符合條件的房屋，改造閑置鍋爐房、底層雜物房等方式，增設養老、托幼、家政、便利店等服務設施。鼓勵既有房屋統籌利用，整合公有住房、社區居委會辦公用房和設施用房、閑置用房等，租賃住宅樓底層商業用房等其他符合條件的存量房屋增設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。

　　五、建立健全改造工作機制

　　(一)編制改造專項規劃與年度計劃。自治區住房和城鄉建設廳要組織各市、縣(區)進一步摸清城鎮老舊小區底數，編制全區城鎮老舊小區改造“十四五”規劃。各市、縣(區)要根據實際，抓緊編制城鎮老舊小區改造計劃和年度改造計劃，建立城鎮老舊小區改造項目庫。國有企業、軍隊所屬老舊小區，可按屬地原則納入地方城鎮老舊小區改造計劃。市、縣(區)人民政府提出城鎮老舊小區年度計劃時，要切實評估論證財政承受能力，不得盲目舉債鋪攤子。電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專業經營單位相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造規劃、計劃有效對接，確保同步推進實施，一次改造到位。

　　(二)健全動員居民參與機制。城鎮老舊小區改造要與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務體系建設有機結合。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發揮社區黨組織的領導作用，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造。按照屬地原則，由社區居委會牽頭做好入戶調查，真實了解居民改造意愿，深入細致做好群眾工作。搭建溝通議事平臺，利用“互聯網+共建共治共享”等線上線下手段，主動了解居民訴求，促進居民形成共識。鼓勵引入設計師、工程師進社區，輔導居民有效參與改造。動員居民積極參與改造方案制定、配合施工、參與監督驗收、后續管理、評價反饋等老舊小區改造全過程，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

　　(三)落實項目統籌推進機制。各地要依法明確改造項目實施主體，健全項目管理機制，為工程實施提供支持便利，有序推進項目實施。要充分調動供水、供電、供氣、通信等企業的積極性，將各專業管網計劃改造工程同老舊小區改造相結合，統籌考慮改造方式、合理安排改造時序。對已改造完成的水、電、氣、暖、通信等設施設備的產權可移交給專業經營單位，由其負責后續維護更新管理。鼓勵引入第三方機構提供全過程技術咨詢服務，選用經濟適用、綠色環保的技術、工藝、材料、產品，同步開展海綿化利用、垃圾分類、綠色社區創建、城市更新等內容。

　　(四)確保項目質量安全。自治區住房和城鄉建設廳要制定《全區城鎮老舊小區改造技術導則》，指導全區各地城鎮老舊小區的改造、驗收及后期管理工作。各市、縣(區)要將老舊小區改造工程質量安全納入政府質量安全監督管理體系，嚴格執行基本建設程序，規范招投標行為。改造項目各方責任主體要嚴格執行工程項目建設有關法律法規和標準規范，落實施工安全和工程質量責任。加強老舊小區改造設計、施工、監理、竣工驗收、運營等各環節的監督管理。嚴把材料質量關口，嚴格落實材料進場檢驗制度，對涉及結構安全和主要使用功能的材料、成品、半成品、構配件等進行檢驗試驗，保證材料質量。嚴格落實監理旁站、巡視及平行檢驗制度。施工單位要嚴格按照設計圖紙、施工工藝施工，確保施工質量合格。實行竣工聯合驗收制度，組織街道、社區、居民代表、設計、施工、監理等有關單位和人員共同開展竣工驗收，守住質量安全底線。

　　(五)完善長效管理機制。街道辦事處和社區居委會要積極推動成立業主委員會，引導業主委員會自主選擇專業化物業管理。鼓勵各地結合實際情況，對改造后的老舊小區可采取相鄰小區合并管理、規模較小老舊小區交由規模較大小區的物業企業統籌管理等方式，建立健全長效管護機制，鞏固改造成果。對未建立住宅專項維修基金的老舊小區，引導業主補交專項維修基金;改造好的小區可通過公共房屋出租等形式，盤活小區資金管理資源，增加小區“造血功能”，為后期維護管理提供資金保障，促進小區改造后維護更新進入良性軌道。

　　六、強化組織領導

　　(一)明確部門職責。各相關部門要建立協同機制，統籌整合涉及老舊小區改造各類資源、資金和力量，有序開展老舊小區改造工作。住房和城鄉建設、發展改革、財政部門要切實擔負城鎮老舊小區改造工作的組織協調和督促指導責任。自然資源部門要做好老舊小區改造中有關土地、規劃審批、不動產登記等工作。市政部門要積極組織好水、氣、暖等運營單位開展老舊小區內及周邊相關基礎設施的改造提升。各審批部門要做好老舊小區改造工程事項審批工作。民政、殘聯部門要做好適老化、無障礙環境建設和改造、配合調查摸底等工作。公安部門要指導做好智能安防設施及系統建設。教育部門要配合做好配套幼兒園規劃、建設、驗收、移交等工作。通信管理部門要加快光纖入戶、5G建設和多網融合。商務部門要支持便民商業服務設施建設，引導連鎖企業進駐老舊小區。文化和旅游部門要支持老舊小區文化設施建設。衛生健康部門要做好改造或建設老舊小區周邊衛生服務站等公共衛生設施規劃布局。稅務部門要落實老舊小區改造各項稅收優惠政策。市場監管部門要依法對老舊小區加裝的電梯實施監督檢驗和使用登記。體育部門要加大對老舊小區健身場地設施建設的指導和支持力度。郵政管理部門要做好老舊小區智能快件箱、智能信包箱、快遞服務站等設施使用的監督管理。金融監管、通信管理、國網電力公司等部門配合做好老舊小區改造相關工作。

　　(二)落實地方責任。各市、縣(區)人民政府是城鎮老舊小區改造工作的責任主體，主要負責同志要親自抓，把推進城鎮老舊小區改造工作擺上重要議事日程，以人民群眾滿意度和受益程度、改造質量和財政資金使用效率作為衡量標準，調動各方面資源抓好組織實施，加大資金投入，健全工作機制，嚴格資金使用管理，落實各項配套支持政策，全面推進老舊小區改造。

　　(三)建立獎懲機制。根據老舊小區改造績效評價結果和審計結論，對城鎮老舊小區改造質量標準、群眾滿意度高的市、縣(區)，按國家有關規定給予表彰，并在項目和資金支持上予以傾斜;對績效評價結果排名靠后、審計發現問題多的市、縣(區)，減少項目與資金支持，同時進行約談，并在全區予以通報。

　　(四)做好宣傳引導。要加大優秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會公眾對城鎮老舊小區改造的認識，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮老舊小區改造政策措施，主動釋放正面信息，及時回應社會關切。

　　寧夏回族自治區人民政府辦公廳

　　2021年3月4日

　　(此件公開發布)